売買契約書のチェックポイント(危険負担・契約違反)

危険負担は?@

売買契約を結んだ後で、
売買物件が火災、地震、台風などによって
引き渡し前に損害を受けた場合で、

 

売り主と買い主の双方に責任がないケースについて、
その損害について
どちらが責任を負うのかを決めます。

危険負担は?A

民法では
買い主(債権者主義)が原則とされていますが、

 

不動産の売買契約では
特約によって
売り主負担とするのが一般的です。

 

よって、次のような規定を設けておく必要があります。

 

■損害が軽いケース
売り主が物件を元のとおりに修復するか
売買代金を減額する。

 

■契約の続行が不可能なほどの損害のケース
買い主は契約の解除ができ、
それまでに支払った金銭は全額返還される。...など

契約違反による解除は?

売り主と買い主の
どちらかが契約上の義務を果たさなかったときには、
その相手方が契約を解除できるという取り決めです。

 

通常は、一定期間を設けて
相手方の契約上の義務の履行を催告し、
それでもなお履行されないときに、
契約を解除できるとされています。

 

このときの催告は、
配達証明付き内容証明郵便で行うと確実です。

 

また、契約違反により契約が解除されたときは、
それまでに支払われた手付金や
中間金などを返還するとともに、

 

解除した側は違反した側に
契約の解除による損害の賠償を請求することができます。

 

なお、契約締結の際に、
損害賠償の額や違約金を
あらかじめ決めることがありますが、

 

不動産会社が売り主となる場合には、
この額の合計は売買代金の20%以内と定められています。

 

ちなみに、違約金等の額が
あらかじめ決められている場合には、
実際の損害額がその額を上回っても、
それ以上の請求はできないことになっています。

宅地建物取引主任者の記名・押印は?

売買契約書には、
宅地建物取引主任者が
記名・押印することになっていますので、
この記名・押印があるかどうかを必ず確認するようにします。

 

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